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一二线城市房价走势将分化

猎奇视野 2017-01-05 16:12

机构日前纷纷发布报告盘点2016年楼市、展望2017年走势。其中,1月4日,中国指数研究院在上海举行2017首届中国房地产大数据年会,并在会上发布《中国房地产市场2016总结&2017展望》;此前一日,合富辉煌刚刚在广州举行媒体交流会,并发布了《2016年中国房地产市场总结及2017年展望》和《2017年广州房地产市场展望》两份报告。

机构报告显示,2016年国内楼市迎来了本轮周期高点,全年商品住宅的价格和成交量均创近年新高。而随着2016年四季度多城调控政策密集出台,价格涨幅出现回落,成交量也开始下调。展望2017年,不同机构观点出现分歧,有预测认为一二线城市将会出现量价回调,也有观点认为一线及强二线城市房价仍具有较强支撑,将继续上涨。

盘点▶▷2016楼市迎来周期高点

中指院报告显示,2016年,房地产市场迎来本轮周期的高点,全年成交规模创历史新高,城市分化态势延续。国庆节前后,各地政府密集出台调控政策,四季度市场走势渐趋平稳。

根据中指院的数据,2016年1-11月百城住宅价格累计上涨17.83%,较2015年全年扩大13.68个百分点,其中北京、上海等十大城市新建住宅价格1-11月累计上涨20.95%,百城及十大城市累计涨幅均创近年新高,而二手房价格涨幅也处于高位。

合富房地产研究院的报告也显示,本轮房地产市场上升周期由2014年中旬各地陆续取消限购起计,经历多重政策利好的持续叠加,最终表现为全国重点城市房地产市场的全面、快速上涨,21个城市两年价格平均上涨35%。

不过,虽然2016年的热点城市房价涨幅显著,但调控收紧后价格趋稳。在四季度多城调控政策密集出台后,热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。

中指院数据显示,一至三季度百城均价累计涨幅持续扩大,三季度累计涨幅达6.78%,其中8、9月环比涨幅均突破两个百分点,9月环比涨幅高达2.83%,创单月环比涨幅新高;10月开始,百城均价环比涨幅显著收窄1.18个百分点,其中有48个城市涨幅收窄(或降幅扩大),11月百城住宅价格环比涨幅进一步收窄0.77个百分点,涨幅收窄(或降幅扩大)的城市增加至73个。

成交量的走势也与价格表现类似:全年成交量创历史新高的背景下,库存量及库存消化时间持续走低,但国庆前后因多地楼市调控政策密集出台,市场环境收紧,预期转向,成交量高位下调。

展望▶▷销售量价回调不同城市走势分化

对于2017年的楼市走势,机构报告认为,因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化,热点城市面临量价回调,而三四线城市有望延续平稳走势。

政策方面,合富房地产研究院预计,2017年中央对房地产调控仍将延续“分类施策、因城施策”主基调,信贷手段将成为2017年调控的主要工具,整体房贷较2016年或将有所缩减;一线城市和重点城市,地方政府抑制房价、地价的政策压力持续,非重点城市继续去库存。

在时间上,合富报告认为,2017年上半年政府政策将保持相对稳定以观察调控效果,但仍在快速上涨的地方市场将继续加码;下半年(或“五一”前后)调控主要视乎各地市场运行表现,若市场未出现明显扭转,不排除再出现“各地集中式的调控加码”。

中指院报告称,根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”分析,预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调,新开工小幅下降,投资低速增长”的特点。

报告认为,需求方面,因2017年是本轮房地产周期的末期,商品房销售面积受到政策、货币环境的影响,将出现回调,预计全年降幅将达到12.8%—14.8%,其中一线及二线城市销售面积将呈现下降,二线城市降幅较为显著,三四线城市市场波动平缓。

“房地产投资增速在2.5%—4.5%之间。价格方面,需求回调导致价格有所下跌,预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。”中指院报告称。中指院报告判断,2017年一二线城市市场的整体进入量价调整阶段,但是不同的城市仍存在市场机会。

其中,一线城市步入存量房时代,新房开发建设的市场空间不断被压缩,城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题,租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支,具备产业和人口支撑的城市将成为发展的新风口。

合富房地产研究院则认为,在因城施策下,2017年各地房价将分化。其中,一线城市基于其要素价格上升及供应下降趋势,预计房价具备较佳支撑。其它重点城市房价发展趋势将分化发展,总体而言,供求紧张、规划利好大、房价绝对值仍在相对低位的城市,价格具备较大支撑。

不过,合富报告指出,政策风向转变之下,即使房价能够继续趋于上升的城市,其房价涨幅将较2016年大幅收窄;而经过2016年各重点城市地价普遍上扬,以及在数年调控中潜在购房者对政策调控的耐受性增强,即使房价趋于下降的城市,其房价跌幅将会相对有限。

■连线

同策咨询研究部总监张宏伟:房企应调整城市布局

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从政策面发展趋势来看,2017年住房市场监管和整顿还将继续,同时,资本市场融资环境从严,房地产开发企业尤其是部分民营房企将在2017年下半年开始遭遇资金兑付压力。从整体上来看,上半年交易量势必会首先出现下滑,“量跌价稳”成为这个阶段的楼市特征。

“预计从三季度个案开始出现下跌,整体市场会出现降价的趋势,价格的指标会发生变化。”张宏伟预测说,下半年总体市场会表现为“以价换量”。而这样的局面有可能至少一直会持续到2018年的上半年。

他指出,随着市场进入调整期,明年的市场对于部分房企尤其是“加杠杆”较大民营房企来讲是一场恶战。张宏伟建议,市场低迷期地价相对合理,届时房企可以选择核心城市进行拿地布局“换仓”,调整城市布局,争取城市优质土地资源。(记者 牛思远)

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